Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG): Die Anforderungen im Überblick
17.09.2026 I Mehr Wahlfreiheit beim Heizen und neue Vorgaben für Gas- und Ölheizungen: Mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), vormals Gebäudeenergiegesetz (GEG), gelten seit Juli 2026 neue Regeln für Hauseigentümer*innen.
Gebäudemodernisierungsgesetz – das Wichtigste auf einen Blick
- Das bisherige Gebäudeenergiegesetz (GEG) wurde umfassend überarbeitet und heißt nun Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG).
- Die bisherige 65-Prozent-Vorgabe für erneuerbare Energien bei neuen Heizungen entfällt.
- Für neu eingebaute Gas- und Ölheizungen gelten künftig schrittweise steigende Anforderungen an den Einsatz biogener oder anderer entsprechend definierter Brennstoffe.
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Beim Einbau einer neuen Gas- oder Ölheizung müssen sich Vermieter*innen künftig an bestimmten Zusatzkosten beteiligen.
Hinweis:
Heizungsanlagen, die bis zum 30. Juni 2026 bereits beauftragt oder genehmigt wurden, fallen noch unter die GEG-Vorgaben.
Was ist das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG)?
Das Gebäudemodernisierungsgesetz ist kein völlig neues Gesetz. Im Juli 2026 wurde das bisherige Gebäudeenergiegesetz (GEG) umfassend geändert und umbenannt.
Das Gesetz regelt weiterhin die energetischen Anforderungen an Gebäude und die Rahmenbedingungen für Heizungen. Gleichzeitig setzt es europäische Vorgaben aus der aktuellen Gebäuderichtlinie (EPBD, Energy Performance of Buildings Directive) in deutsches Recht um.
Die wichtigsten Neuerungen des Gebäudemodernisierungsgesetzes
Abschaffung der 65-Prozent-Pflicht
Eine der größten Änderungen betrifft den Einbau neuer Heizungen. Die Pflicht, dass jede ab dem 1. Juli 2026 neu eingebaute Heizung zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden muss, entfällt. Stattdessen setzt das Gesetz auf eine sogenannt „Bio-Treppe“, die Eigentümer*innen mehr Flexibilität beim Heizen mit Öl und Gas geben soll.
Kostenteilung in Mietsverhältnissen
Um Mieter*innen vor zu hohen Heizkosten zu schützen, müssen sich Vermieter*innen beim Einbau einer Öl- oder Gasheizung an den zusätzlichen Kosten aus verpflichtenden klimafreundlichen Brennstoffanteilen sowie Netzentgelten zur Hälfte beteiligen.
Öl- und Gasheizungen bleiben mit Auflagen erlaubt
Es dürfen weiterhin neue Öl- oder Gasheizungen eingebaut werden. Voraussetzung ist, dass diese nach der sogenannten „Bio-Treppe“ ab dem 1. Januar 2029 stufenweise steigende Mindestanteile klimafreundlicher Brennstoffe (beispielsweise Biomethan, synthetisches Methan, grüner Wasserstoff) nutzen.
Ab 2029 müssen diese Anteile bei mindestens 10 Prozent, ab 2030 bei mindestens 15 Prozent , ab 2035 bei mindestens 30 Prozent und ab 2040 bei mindestens 60 Prozent liegen.
Die Pflichten der „Bio-Treppe“ können auch durch Hybridheizungen (zum Beispiel Wärmepumpe und Gas) oder durch Solarthermie anteilig erfüllt werden. Bestehende Heizungen müssen weiterhin nicht ausgetauscht werden.
Umsetzung der EU-Gebäuderichtlinie
Mit dem GModG werden Vorgaben der EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) umgesetzt. Dazu gehören unter anderem neue Anforderungen an die Energieeffizienz von Gebäuden sowie die schrittweise Einführung von Nullemissionsstandards für Neubauten.
Durch die Umsetzung der EU-Gebäuderichtlinie gibt es auch beim Energieausweis einige Änderungen: Energieausweise werden schrittweise erweitert und sollen künftig mehr Informationen zum energetischen Zustand eines Gebäudes enthalten. Bestehende Energieausweise sind weiterhin gültig.
Fragen und Antworten zum Gebäudemodernisierungsgesetz
Die folgenden Informationen beziehen sich auf die am 29. Juli 2026 in Kraft getretene Fassung des GModG.
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Ab wann gelten die neuen Vorgaben der sogenannten „Bio-Treppe" aus dem GModG?
Die ersten Vorgaben gelten ab dem 1. Januar 2029. Ab diesem Zeitpunkt müssen beim Betrieb von nach dem 29. Juli 2026 neu eingebauten Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizungen mindestens 10 Prozent der mit der Anlage bereitgestellten Wärme mit klimafreundlichen oder biogenen Brennstoffen erzeugt werden. Dieser Anteil steigt schrittweise auf 15 Prozent ab 2030, 30 Prozent ab 2035 und 60 Prozent ab 2040. Diese stufenweise Erhöhung wird häufig als „Bio-Treppe“ bezeichnet.
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Muss ich mich selbst um die Umsetzung der Bio-Treppe kümmern?
Als Eigentümer*in sind Sie dafür verantwortlich, die Vorgaben der sogenannten Bio-Treppe zu erfüllen. Die Anforderungen werden jedoch erst ab 2029 schrittweise wirksam, sodass Sie genügend Zeit haben, die für Ihr Gebäude passende Lösung zu finden.
Ob die Vorgaben eingehalten werden, prüft in der Regel Ihr Schornsteinfeger oder ein anderer fachkundiger Betrieb bei der jährlichen Kontrolle Ihrer Heizungsanlage.
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Muss ich jetzt auf eine Wärmepumpe umsteigen?
Nein. Sie können frei wählen, welches Heizsystem Sie nutzen möchten.
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Kann ich über meine Heizung selbst entscheiden?
Ja. Sie können frei wählen, welches Heizsystem Sie nutzen möchten.
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Darf ich meine Gasheizung weiter benutzen?
Ja. Bestehende Gasheizungen dürfen weiter betrieben werden.
Allerdings werden die gesetzlichen Anforderungen an den Einsatz erneuerbarer Gase schrittweise steigen (Stichwort Bio-Treppe).
Wenn Ihre Heizung in die Jahre kommt oder ein Austausch ansteht, lohnt es sich, alternative Heizlösungen zu prüfen und sich beraten zu lassen. Unser Produktberater zeigt Ihnen, welche Wärmelösungen an Ihrer Adresse verfügbar sind: Zum Produktberater
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Ist meine neue Gasheizung noch zukunftssicher?
Sie können Ihre Erdgasheizung weiterhin nutzen, aber die Anforderungen werden strenger. Langfristig lohnt es sich, alternative Heizlösungen zu prüfen.
Wichtig ist: Eine neue Gasheizung kann entsprechend den gesetzlichen Vorgaben der sogenannten Bio-Treppe weiterhin genutzt werden. Bei einer langfristigen Investition sollten Sie aber prüfen, wie sich die Gasversorgung in Ihrem Gebiet entwickeln kann. In München kann insbesondere Fernwärme dort eine Alternative sein, wo ein Fernwärmenetz vorhanden ist oder künftig ausgebaut wird. Lassen Sie sich daher vor einer Entscheidung beraten und beziehen Sie mögliche Entwicklungen im Gasnetz frühzeitig in Ihre Planung ein.
Über unseren Produktfinder können Sie herausfinden, welche Wärmelösung an Ihrer Adresse verfügbar ist. Stellen Sie eine unverbindliche Anfrage und lassen Sie sich beraten: Zum Produktberater
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Muss ich jetzt damit rechnen, dass mein Gasanschluss abgeschaltet wird?
Nein, nicht kurzfristig. Eine mögliche Abschaltung ist nur langfristig möglich und unterliegt strengen Regeln mit sehr langen Vorlaufzeiten.
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Wie lange im Voraus werde ich über Gasstilllegungen informiert?
Sehr frühzeitig. Sie werden mehrmals informiert, das erste Mal mindestens 5 Jahre vor einer möglichen Abschaltung.
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Wird mein Gebiet auf Wasserstoff umgestellt?
In München ist keine Umstellung des Gasnetzes auf Wasserstoff für die dezentrale Wärmeversorgung vorgesehen. Weiterführende Informationen rundum Wasserstoff als Energieträger bei den SWM finden Sie hier: Wasserstoff als Energieträger
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Bleibt Gas langfristig erlaubt?
Ja, aber mit Einschränkungen. In Zukunft müssen zunehmend klimafreundliche Gase beigemischt werden. Das soll helfen, den CO₂-Ausstoß zu senken.
Alternativ kann diese Verpflichtung auch über ergänzende Technologien erfüllt werden, etwa durch den Einsatz solarthermischer Anlagen oder durch den Betrieb von Hybridheizungen, bei denen beispielsweise eine Wärmepumpe vorrangig genutzt wird.
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Wird Heizen mit Gas teurer?
Ja, Heizen mit Gas dürfte künftig tendenziell teurer werden. So kommt eine Kurzstudie des Fraunhofer ISE zu dem Ergebnis, dass eine Wärmeversorgung auf Basis von Wärmepumpen oder Fernwärme über den gesamten Lebenszyklus in der Regel kostengünstiger ist als eine Gasbrennwertheizung, selbst wenn diese mit den vorgesehenen Biogasanteilen betrieben wird. Gründe dafür sind unter anderem steigende CO₂- und Brennstoffkosten.
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Kann ich meine Heizkosten beeinflussen?
Ja. Sie können durch Ihr Heizsystem, Ihr Verhalten und durch Sanierungen Ihre Heizkosten beeinflussen.
Tipps, wie Sie Heizkosten sparen können, finden Sie hier: Energie sparen im Haushalt
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Welche Alternativen zur Gasheizung gibt es in München?
Es gibt mehrere Möglichkeiten – zum Beispiel Fernwärme, Wärmepumpe, Nahwärme.
Seit vielen Jahren arbeiten die SWM an verschiedenen Wärmelösungen. Je nach Standort und sonstigen Voraussetzungen stellen wir Ihnen eine Vielzahl an Lösungen für die Wärmeversorgung zur Verfügung. Mehr Informationen zu den Wärmelösungen der SWM finden Sie hier: Wärmeangebote der SWM
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Was ist die beste Wärmelösung für mich?
Das hängt von Ihrem Gebäude, den Kosten und den verfügbaren Angeboten ab.
Unser Produktberater zeigt Ihnen, welche Wärmelösungen an Ihrer Adresse möglich sind: Zum Produktberater
Eine Beratung kann bei der Entscheidung für die passende Lösung helfen: Energieberatung München
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Muss ich als Mieter*in mehr zahlen? Oder werden die Kosten verteilt?
Das kann sein. Steigende Energiekosten können sich auf die Nebenkosten auswirken. In bestimmten Fällen werden die Kosten verteilt: Das Gebäudemodernisierungsgesetz sieht vor, dass bei neu eingebauten Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizungen die zusätzlichen Kosten aus den vorgeschriebenen Anteilen klimafreundlicher Brennstoffe sowie bestimmten Netzentgelten zwischen Vermieter*innen und Mieter*innen aufgeteilt werden.
Wird ein Gebäude dagegen beispielsweise auf Fernwärme oder eine andere gewerbliche Wärmelieferung umgestellt, gelten andere Regelungen. Hier ist insbesondere das sogenannte Kostenneutralitätsgebot der Wärmelieferverordnung (WärmeLV) zu beachten. Dieses soll sicherstellen, dass Mieter*innen durch die Umstellung grundsätzlich nicht schlechter gestellt werden.
Die konkrete Kostenverteilung hängt daher von der jeweiligen Art der Wärmeversorgung ab.
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Kann ich als Mieter*in über meine Heizung selbst entscheiden?
Nein. Diese Entscheidung treffen meist die Eigentümer*innen. Sie können sich als Mieter*in aber informieren und beraten lassen.
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Was bedeutet die Pflicht für „klimafreundliche Brennstoffe“?
Wenn Sie eine neue Gasheizung einbauen, müssen Sie einen Teil der Energie aus klimafreundlichen Gasen nutzen, zum Beispiel Biomethan.
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Für welche Gebäude gilt das GModG?
Das Gebäudeenergiegesetz gilt grundsätzlich für alle beheizten oder klimatisierten Gebäude. Dazu zählen sowohl Wohngebäude als auch gewerblich genutzte und öffentliche Gebäude.
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Was hat die kommunale Wärmeplanung mit dem GModG zu tun?
Im Rahmen der Wärmeplanung sollen Gemeinden ein Zielszenario für die langfristige Entwicklung der Wärmeversorgung in ihrem Gemeindegebiet entwickeln – inklusive voraussichtlicher Wärmeversorgungsarten und Umsetzungsstrategien. Im Wärmeplan wird das Ergebnis dieser Wärmeplanung dargestellt und veröffentlicht. Der Wärmeplan hat keine rechtliche Außenwirkung. Er kann Gebäudeeigentümer*innen aber Anhaltspunkte dafür geben, welche Art der Wärmeversorgung für ihr Gebäude in Betracht kommt.
Mehr zur kommunalen Wärmeplanung finden Sie auf der Webseite der Landeshauptstadt München
Quelle: www.bmwk.de
Stand: 17.09.2026
Bitte beachten Sie, dass unsere Antworten auf die häufigsten Fragen zum Gebäudemodernisierungsgesetz keine Rechtsberatung darstellen.
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