SWM setzen auf emissionsreduziertes und ressourcensparsames Bauen
14.10.2026 I Die Baubranche ist einer der größten CO₂-Verursacher. Jedes neue Gebäude benötigt tausende Tonnen Beton, Stahl, Zement und anderer Werkstoffe. Als einer der größten Bauträger in München wollen die SWM auf Bauen mit Fokus auf weniger Materialeinsatz, CO₂-Emissionen und Flächenverbrauch sowie bessere Kreislauffähigkeit setzen. Michael Jäger ist bei den SWM Experte auf diesem Gebiet. Wir haben mit ihm über „graue" Energie, Suffizienz und mögliche Lösungswege gesprochen.
Michael Jäger arbeitet seit 2022 bei den SWM im Hochbau, als Experte für emissionsreduziertes und ressourcensparsames Bauen.
Herr Jäger, wie hängen Bauen, Ressourcenverbrauch und Treibhausgasemissionen zusammen?
Der Gebäudesektor stößt sehr viel CO2 aus. Ein Drittel der CO2-Emissionen in Deutschland gehen auf sein Konto. Viele denken dabei zu Recht an die Heizung: Noch bis 2045 heizen Öl-und Gaskessel Wohnungen in Deutschland. Auch die Fernwärme wird in Deutschland erst teilweise aus erneuerbaren Energien wie Geothermie erzeugt. In München sind wir aber schon auf einem guten Weg: Ab spätestens 2040 wollen wir den Münchner Bedarf an Fernwärme vor allem mithilfe von Tiefengeothermie bereitstellen. Aktuell betreiben wir sechs Geothermieanlagen in München und der Region und planen darüber hinaus weitere Anlagen.
Weil die Energiespar-Standards mittlerweile recht streng sind – was gut ist – nimmt die sogenannte „graue“ Energie, die benötigt wird, um Bauteile herzustellen, einen immer größeren Stellenwert ein. („Grau“ bezieht sich dabei auf den Beton). Jedes Gebäude benötigt tausende Tonnen Stahl, Zement und anderer Werkstoffe, deren Herstellung sehr viel Energie benötigt und teilweise prozessbedingte Emissionen verursacht. Allein die Zementproduktion ist für 8 Prozent der globalen Treibhausgas-Emissionen verantwortlich.
Die Baubranche verursacht auch viele andere Umweltwirkungen: 40 Prozent des zu deponierenden Abfalls in Deutschland sind Bauschutt. Und jeden Tag werden für Bauten 60 Hektar Fläche neu in Anspruch genommen.
Was kann man beim Bauen anders machen, um Ressourceneinsatz und Emissionen zu reduzieren?
Man setzt auf weniger Materialeinsatz, CO2-Emissionen und Flächenverbrauch sowie bessere Kreislauffähigkeit, um die vorher angesprochenen Umweltwirkungen des Bauens minimal zu halten. Dabei bedient man sich dreier Strategien:
Effizienz optimiert die Prozesse und reduziert den Energieeinsatz, zum Beispiel durch bessere Gebäudedämmung.
Konsistenz bezeichnet die Auswahl geeigneter Technologien, also zum Beispiel eine photovoltaik-gespeiste Luft-Wasser-Wärmepumpe statt einer Gastherme zum Betrieb der Heizung.
Suffizienz finde ich persönlich am wichtigsten. Sie meint die kritische Prüfung und Reduktion des Bedarfs: Braucht es wirklich eine Klimaanlage oder kommen wir nicht auch mit Fensterlüftung aus? Muss ein Ein-Zimmer-Apartment wirklich 38 Quadratmeter groß sein? Müssen wir dieses Gebäude neu bauen oder können wir nicht anderswo ein Gebäude sanieren und umnutzen?
All das betrachten wir aus der Perspektive des Gesamtlebenszyklus. Das heißt, dass wir von Anfang an auf Herstellung, Betrieb, Wartung, Instandhaltung, Umnutzung und Entsorgung gleichermaßen schauen.
"Suffizienz ist am wichtigsten: Müssen wir dieses Gebäude neu bauen oder können wir nicht anderswo ein Gebäude sanieren und umnutzen?"
Welche Möglichkeiten gibt es, beim Bauen den CO2-Ausstoß zu verringern?
Neben dem Bestandserhalt und der Vermeidung von Neubauten gilt es, die notwendigen Bauten materialsparsam und möglichst aus Holz, CO2-reduziertem Beton oder recyclingfähigen Baustoffen herzustellen. Vor allem der Holzbau birgt zudem ein großes Potenzial zur Standardisierung, Modularisierung und damit Rationalisierung des Bauprozesses.
Wo Holzbau nicht möglich ist – zum Beispiel bei Treppenhäusern wegen des Brandschutzes oder wenn man unter der Erde baut – ist die Herstellung von Stahlbeton der mit Abstand größte Emissionstreiber. Erfreulicherweise kann mittlerweile fast jedes Betonwerk durch angepasste Zusammensetzung des Zements ohne Probleme den CO2-Ausstoß für die Zementherstellung um circa 40 Prozent reduzieren. Stahl, Glas, Dämmung durchlaufen ähnliche Entwicklungen oder können durch alternative Materialien funktionsgleich ersetzt werden.
Die Flexibilität und Kreislauffähigkeit unserer Gebäude ist eine andere wichtige Dimension. Heute endet das Leben eines Gebäudes ja in der Regel nicht damit, dass es nicht mehr hält, sondern dass es nicht mehr gebraucht wird. Das wollen wir vermeiden, und wenn wir dann in 50 oder 100 Jahren doch mal etwas abreißen müssen, wollen wir statt einem Haufen Bauschutt eine möglichst hochwertige Sammlung wiederverwendbarer Ressourcen haben, die im Idealfall auf der nächsten Baustelle genauso wieder eingebaut werden können – das nennt sich dann Kreislaufwirtschaft.
Was hemmt Ihrer Meinung nach die Verbreitung von ressourcen- und kreislauforientiertem Bauen?
Dass das Thema Klimaschutz und damit Treibhausgas-Emissionen, Ressourcenverbrauch und Kreislaufwirtschaft derzeit nicht mehr so medial präsent sind, heißt nicht, dass den Menschen diese Themen nicht mehr wichtig sind. Das hat auch der Volksentscheid über das Klimaschutzgesetz im Oktober 2025 in Hamburg gezeigt.
In der Öffentlichkeit wird immer noch ein scheinbares Dilemma wahrgenommen: Wir müssten viel mehr (Wohnungen) bauen, gleichzeitig verursacht Bauen an sich erhebliche Emissionen, benötigt viele Ressourcen und ist und auch konventionell schon teuer genug. Diese Wahrnehmung finde ich schade, da gerade im viel diskutierten Wohnungsbau der serielle und modulare Holzbau ein sehr großes Potential birgt, trotz begrenzter Arbeitskräfte und Finanzierung günstiger und schneller zu bauen.
Die Transformation der Bau-(stoff-)industrie braucht aber erstmal eine große Menge Kapital, die irgendwo herkommen muss. In der Baubranche selber habe ich derweil mehr und mehr den Eindruck, dass viele Baufirmen in den Startlöchern stehen und bereit sind, innovative Lösungen umzusetzen – wenn Planung und Vergabeprozesse das zulassen.
Welche Vorgaben gibt es zu diesen Themen in der Baubranche?
Die gute Nachricht: Die nationalen und vor allem EU-Vorgaben an die Energieeffizienz von Gebäuden sind relativ streng. Nach der EU-Richtlinie müssen ab 2030 neue Gebäude die Anforderungen an sogenannte Nullemissionsgebäude erfüllen, öffentliche Gebäude früher. Der vorgeschriebene Dämmstandard liegt nah am Optimum, was die Balance zwischen Bau- und Betriebskosten anbelangt. Die Reform des Gebäudeenergiegesetz zum Gebäudemodernisierungsgesetz erlaubt zwar wieder neue Öl- und Gasheizungen, aber in vielen Fällen zeigen Untersuchungen und Praxiserfahrungen, dass Fernwärme, Nahwärmenetze und Wärmepumpen auf lange Sicht wirtschaftliche Alternativen sein können. Auch Solaranlagen, die fast immer wirtschaftlich sinnvoll sind, werden in den nächsten Jahren für immer mehr Gebäude zur Pflicht.
Auch für die Treibhausgasemissionen und den Ressourcenverbrauch werden langsam, aber sicher, Regularien eingeführt. Der Energieausweis muss ab 2027 eine Treibhausgasbilanz für den Betrieb enthalten; ab 2028 auch für den Bau. Zudem haben eine Reihe an privaten Initiativen und Verbänden, allen voran die Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen, in der die SWM Mitglied sind, verschiedene Bewertungsstandards auch jenseits von Zertifizierungen und Labels entwickelt, mit denen sich engagierte Bauherr*innen eigene Ziele setzen können.
2025 haben die SWM eine großflächige Photovoltaik-Anlage auf dem Dach des Westbads realisiert.
"Die SWM haben einen großen und ständig wachsenden Gebäudebestand in München, darunter Bürogebäude, Bäder und sehr viele Werkswohnungen."
Die nächsten in Planung befindlichen Werkswohnungsbauprojekte der SWM werden überwiegend in Holzhybridbauweise geplant. Hier: Kreativquartier (geplante Fertigstellung 2030)
© Dietrich Untertrifaller Architekten
Wie groß ist der Bereich Immobilien bei den SWM?
Wir haben einen großen und ständig wachsenden Gebäudebestand in München: Bürogebäude, Leitstellen, Werkstätten, sämtliche Bäder, die Gebäude im Olympiapark und mittlerweile sehr viele Werkswohnungen. Mit etwa 60 Leuten alleine im Bauprojektmanagement und an die 20 laufenden Bauprojekten sind wir sicherlich einer der größeren Bauträger in der Stadt. Bisher ist das überwiegend Neubau, auch um das Ziel von 4000 Mitarbeiterwohnungen bis 2040 zu erreichen, aber in den kommenden Jahren werden auch viele Sanierungen auf uns zukommen.
Was machen die SWM, um die Emissionen bei ihren Bauprojekten zu reduzieren?
Seit 2022 habe ich meine Expertenfunktion für emissionsreduziertes und ressourcensparsames Bauen im Immobilienbereich der SWM inne. Seit 2023 wurden von den fünf laufenden Wohnungs-Neubauprojekte mit jeweils mehr als 200 Wohneinheiten zwei in Holz- oder Holzhybridbauweise geplant. 2026 erstellen wir individuelle Sanierungsfahrpläne.
Da wir unsere Gebäude nicht selbst planen, beschäftigt uns in der Projektpraxis vor allem die Auswahl von Zielvorgaben und Bewertungsmethoden, von Vergabekriterien und Leistungsbeschreibungen für spezielle Planungsleistungen. Dazu kommen konkrete Vorgaben für Planung und Ausführung, wie zum Beispiel die vorhin angesprochene CO2-Reduktion beim Betoneinsatz.
Gilt diese Herangehensweise für alle zukünftigen Bauprojekte der SWM?
Der Bereich Immobilien ist nur einer von mehreren, die Bauprojekte durchführen. Beispielsweise U-Bahnhöfe oder Kraftwerke werden von anderen Unternehmensbereichen betreut. Sie unterliegen nochmal strengeren baulichen Anforderungen als zum Beispiel eine Wohnanlage, so dass viele der erläuterten Ansätze dort nur eingeschränkt funktionieren.
Innerhalb des Bereichs Immobilien wollen wir in Zukunft unsere Kriterien und Methoden durchgehend bei allen Projekten einsetzen.
Müssen die SWM jetzt sehr viel teurer bauen als bisher?
Jein. Bauen mit geringerem Materialeinsatz und geringeren Treibhausgasemissionen gegenüber konventionellen Bauweisen galt bisher als etwas teurer – je nachdem, wen man fragt, um die 10 Prozent – aber diese Schätzungen stammen oft noch aus einer Zeit, in der diese Bauweisen nicht von Anfang an vereinbart waren und ihre Stärken deshalb nicht voll ausspielen konnten.
Hersteller von Holzbau-Fertigteilen haben ihre Produktionskapazitäten in den letzten Jahren stark ausgebaut und auch viele Planer verstehen heute viel besser, worauf es ankommt, wenn man mit reduziertem Materialbedarf und geringeren Treibhausgasemissionen wirtschaftlich bauen möchte. Dazu kommen Vorteile wie reduzierte Energieverbräuche, bessere Wartungsfähigkeit, kürzere Bauzeit und geringere Fehleranfälligkeit, die selbst Bauherr*innen diese Bauweise immer öfter aus wirtschaftlichen Gründen umsetzen lassen.
Aber davon abgesehen: Die Kosten, die Bauverantwortliche für ihre Gebäude heute zahlen, machen nur einen Teil der Kosten aus, die durch die Bautätigkeiten entstehen. Angesichts des Klimawandels und seiner Folgen für hunderte Millionen Menschen auf der Welt kann die Reduzierung von Treibhausgasemissionen im Bauwesen einen Beitrag zum Klimaschutz leisten.
Vielen Dank für das Gespräch.
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